Какие документы нужны для покупки недвижимости за рубежом и как сэкономить на их переводе

Оригинальная версия статьи генерального директора бюро переводов iTrex Вениамина Бакалинского подготовлена для журнала «Т-Ж» в 2024 г.

Подготовка и перевод документов играют ключевую роль в процессе покупки недвижимости за границей.

Универсального списка документов нет, поскольку их набор зависит от различных факторов: кто является покупателем и продавцом, гражданство сторон, страна расположения объекта и его назначение. Даже в пределах одной страны требования к документам могут отличаться у разных нотариусов и банков.

В  Телеграм-боте iTrex вы всегда можете найти актуальную информацию и скидки на переводы — пишите смело вопрос, и бот подскажет. 

Условно процесс приобретения недвижимости можно разделить на несколько этапов:

• Поиск риелтора или посреднической компании для сопровождения сделки.
• Подбор подходящего объекта недвижимости.
• Подготовка и оформление сделки.

На каждом этапе вам потребуется большое количество документов и переводов.

Я руковожу бюро переводов с 2006 года. Мы занимаемся переводом, нотариальным заверением и апостилированием документов для клиентов, приобретающих недвижимость в различных странах, таких как Турция, Кипр, США, Великобритания и других.

На основе нашего опыта ниже я подробно расскажу о шагах покупки недвижимости за рубежом, подготовке документов и о том, как можно сэкономить на переводах.

Этапы покупки недвижимости:

• Взаимодействие с посредником при покупке недвижимости
• Выбор объекта
• Подготовка и оформление сделки

Этап 1
Взаимодействие с посредником при покупке недвижимости

Проверка посредника. В большинстве случаев, приобретая недвижимость за границей, люди обращаются к посредникам. Это могут быть риелторские агентства, компании-застройщики или частные специалисты. Посредники помогают найти подходящую недвижимость и сопровождают сделку.

После того как посредник найден, важно проверить его документы: регистрационное свидетельство и налоговую справку за последний отчетный период. Эти документы помогут убедиться, что посредник работает легально и не имеет налоговых проблем.

Как сэкономить деньги, время и силы при переводе договора? – читайте в нашей статье.

Запросить такие документы можно у компании или частного специалиста — это обычная практика перед подписанием договора. Если посредник отказывается предоставить их или затягивает процесс, стоит задуматься. Хотя сами по себе документы не играют ключевую роль, но, если такая простая просьба вызывает затруднения, стоит задуматься о возможных проблемах на более поздних этапах.

Регистрационную справку и налоговый отчет предоставляют на языке страны, где зарегистрирован посредник. В данном случае важнее не полноценный перевод, а проверка подлинности документов, поэтому можно ограничиться выборочным переводом.

В бюро переводов iTrex вы можете воспользоваться услугой «Тестового перевода».

Объем проверяемых фрагментов обычно составляет две-три страницы, а стоимость такой услуги варьируется в пределах 1500–3000 ₽. Цена может изменяться в зависимости от языка, объема, срочности и условий работы выбранного переводчика или агентства. Это касается и всех других расценок, указанных в статье.

Теоретически вы можете самостоятельно перевести документы, если у вас есть диплом переводчика. Без такого диплома нотариус не заверит ваш перевод. Также нельзя использовать автоматические сервисы, такие как Google Translate, по той же причине: нотариус не примет такой перевод, и документ не будет принят в рамках сделки.

Аналогично с фрилансерами. Если у вас есть фрилансер, который может не только выполнить перевод, но и организовать нотариальное заверение, это возможно. Однако если даже дипломированный фрилансер просто отправит вам переведенные документы, нотариус их не заверит.

Если вы хотите узнать больше о качестве перевода через нейросеть, вам будет интересно прочесть эту статью.

Такие варианты можно использовать, если вы хотите дополнительно сверить перевод. Различия между профессиональным переводом и автоматическим, конечно, не обязательно говорят об ошибках в переводе, но это сигнал обратить внимание и попросить эксперта перепроверить все детали.

Проверка покупателя. В некоторых случаях посредник может попросить вас предоставить документы, подтверждающие происхождение средств для покупки недвижимости и факт уплаты налогов. Например, это может быть справка из налоговой или договор, по которому вы получили основную часть средств.

Эти документы могут быть на русском или английском языках, поскольку посредник требует их не для официальных органов, а чтобы подтвердить наличие средств и защитить себя от потенциальных рисков в процессе сделки. Если посредник настаивает на предоставлении документов с переводом, можно договориться о минимальном объеме. Например, перевести только справку из налоговой. В этом случае перевод обойдется в 700—1500 ₽.

Договор. Если посредник находится в другой стране, договор с ним оформляется на языке, который вы знаете, или на двух языках. В первом случае важно указать в документе, что вы владеете этим языком. Если контракт составлен на двух языках, следует прописать, что приоритет имеет тот язык, который вам знаком.

Нотариальное заверение и апостиль для договора не нужны. В ряде стран печати не используются или необязательны, а договор подписывается только подписями сторон — иногда даже в электронном виде.

Иногда покупатель может потребовать, чтобы сам посредник предоставил уже переведенный на нужный покупателю язык договор. В этом случае все равно рекомендуется проверить перевод, чтобы избежать недоразумений или возможного мошенничества.

Даже если вы владеете языком оригинального договора, советую доверить его проверку профессионалу — бюро переводов или квалифицированному юридическому переводчику. Знание специфики здесь критически важно: нужно не только проверить язык и термины, но и убедиться в правильности перевода юридических аспектов. Такие договора обычно имеют объем от 7 до 12 страниц, а стоимость проверки перевода составит от 1500 до 10 000 ₽.

«Даже если вы владеете языком оригинального договора, советую доверить его проверку профессионалу — бюро переводов или квалифицированному юридическому переводчику. Знание специфики здесь критически важно: нужно не только проверить язык и термины, но и убедиться в правильности перевода юридических аспектов».

Доверенность от покупателя. После заключения договора с посредником необходимо оформить важный документ — доверенность от покупателя на посредника для выполнения всех нужных действий: подготовки и подачи документов, сопровождения переговоров и сделки и т.д. Этот документ составляется на языке, понятном обеим сторонам, либо на двух языках, и обязательно заверяется нотариусом. Количество языков, на которых будет составлен договор, не влияет на его стоимость.

Обычно у посредников есть стандартный шаблон доверенности. Однако, как и в случае с договором, некоторые разделы могут корректироваться в ходе переговоров. Чтобы не переводить весь текст заново каждый раз, бюро переводов и профессиональные переводчики используют CAT-системы, которые автоматически отслеживают изменения в документе, что позволяет работать только с обновленными частями. Таким образом, вам не придется платить за перевод всего текста заново, искать изменения самостоятельно и вручную вносить их в оригинальный перевод.

Если доверенность оформляется у нотариуса в другой стране, не там, где планируется покупка недвижимости, потребуется апостиль для придания документу международной юридической силы.

Цены на нотариальные услуги и апостилирование могут сильно варьироваться в зависимости от страны. Например, в России нотариальное заверение обойдется в 400–700 ₽, а апостиль — в 2500–5000 ₽. В Израиле ситуация обратная: нотариальное заверение стоит 4000–7000 ₽, а апостиль — около 1000 ₽. Некоторые посредники включают перевод документов в свои услуги. Это удобно, но стоит проверить стоимость, так как они привлекают сторонних исполнителей и обычно добавляют свою маржу.

Размер наценки может зависеть от жадности посредника и составлять от 10 до 300%. В любом случае выбор способа перевода и нотариуса остается за вами.

Этап 2
Выбор объекта

На этом этапе могут понадобиться документы, подтверждающие право собственности, выписки из реестров и другие бумаги. Если посредник не берет на себя юридическую и техническую проверку объекта, или вы хотите сами дополнительно проконтролировать процесс, может потребоваться перевод всех полученных документов.

Примерный список и стоимость перевода:

• документы о собственности — 3000–10 000 ₽;
• справки о составе объекта — 1500–7000 ₽;
• заключения о техническом состоянии — 3000–20 000 ₽;
• выписки из реестров — 1000–5000 ₽;
• информация об отсутствии обременений и залогов — 1000–10 000 ₽.

Нас можно не только читать, но и слушать! На нашем YouTube канале вы можете найти много полезной и интересной информации в видео-формате.

Иногда посредник сам предоставляет эти документы, анализирует их и готовит общее заключение с указанием всех собранных бумаг. В этом случае нужно проверить лишь само заключение — его перевод обойдется в 5000–10 000 ₽. Безусловно, этот вариант предпочтительнее и более удобен для покупателя.

Если перевод всё же необходим, стоит учесть важный нюанс: почти все обсуждаемые в статье документы являются юридическими. Их должны переводить профессиональные переводчики с юридическим опытом. Однако справки о составе объекта, технические заключения и подобные документы должны переводить специалисты, разбирающиеся в строительстве и инженерии.

Ошибки в технической документации могут дорого обойтись после покупки. Поэтому, даже если вы довольны работой бюро с юридическими документами, убедитесь, что там есть специалисты по строительству и инженерии.

В нашей компании такие специалисты есть, но это встречается не всегда, и это нормально. Если в бюро вам отвечают «У нас таких специалистов нет, но мы найдем», лучше обратиться к команде, где такие эксперты уже работают. Это вызывает больше доверия, так как они несут ответственность за репутацию компании.

О том, как работает наша система подбора переводчиков, читайте в нашей статье Как бюро переводов отбирает переводчиков: опыт экспертов iTrex.

Пример страницы с планом из документации на объект недвижимости. Документ можно показать русскоязычному техническому специалисту. Он проанализирует его и сможет увидеть потенциальные проблемы с объектом. Если же технический перевод сделан плохо, такой специалист, скорее всего, скажет, в чем дело. Для покупателя это однозначно повод перепроверить перевод с помощью другого эксперта

Этап 3
Подготовка и оформление сделки

На этом этапе покупателю понадобится собрать большинство документов, а также перевести и заверить их. Переводы обычно требуются для следующих целей:

• Открытие банковского счета.
• Подтверждение источников средств для покупки недвижимости.
• Оформление договора купли-продажи.

Открытие банковского счета. Для покупки недвижимости обычно нужны крупные суммы, которые не всегда возможно перевести напрямую со счета покупателя в одной стране на счет продавца в другой. Иногда это технически невозможно, а в других случаях может привести к задержкам и налоговым рискам для продавца, что может сорвать сделку. Поэтому часто необходимо открытие счета в стране, где осуществляется покупка.

Для открытия банковского счета обычно требуются:

• Паспорт покупателя. Также могут запросить данные о других гражданствах или видах на жительство.
• Выписки с банковских счетов, обычно за последние три месяца, хотя иногда срок может быть дольше.
• Подтверждение места жительства, например, через квитанции об оплате коммунальных услуг. Не нужно предоставлять все документы, обычно достаточно одной-двух квитанций, например за телефон или электричество. Если в документе много страниц, переводится только та часть, где указаны адрес и личные данные покупателя, детализация звонков не нужна.
• Документы, подтверждающие уплату налогов за последний год. Если покупатель является индивидуальным предпринимателем или владельцем компании, могут потребоваться регистрационные документы.
• Иногда могут запросить документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке, документы на супруга и детей.

Оригиналы этих документов апостилировать не нужно. Сначала их переводят и заверяют у нотариуса, а затем апостиль ставится на нотариально заверенный перевод. В некоторых случаях можно выполнить перевод документов в стране, где приобретается недвижимость, и тогда апостиль не потребуется. Вопрос заключается лишь в стоимости процедуры. Цена перевода этих документов может варьироваться, но в среднем составляет 10 000—40 000 ₽.

В статье «Критерии оценки профессионализма переводчика» рассказываем, на что обратить внимание при выборе переводчика 

В рамках процедуры KYC могут запросить справку о несудимости. Ее необходимо апостилировать, затем перевести и нотариально заверить. Нотариально заверенный перевод также должен быть апостилирован.

Подтверждение источника средств и уплаты налогов. После открытия счета для внесения денег на покупку недвижимости большинство банков требует дополнительного подтверждения происхождения средств.

Если для покупки используются средства, полученные от продажи недвижимости, доли в бизнесе или других крупных сделок, необходимо предоставить договор, подтверждающий эту сделку. Стоимость перевода такого договора составляет от 3000 до 20 000 ₽.

Также могут запросить копии документов, подтверждающих ваше право собственности на проданную недвижимость, долю в бизнесе и так далее. Цена перевода таких документов может составлять от 1500 до 10 000 ₽. Помимо налоговых документов, поданных на этапе открытия счета, могут потребовать отдельное подтверждение уплаты налогов с дохода от продажи недвижимости, доли и прочего. Стоимость перевода такого подтверждения варьируется от 700 до 2000 ₽.

Как и при открытии счета, обычно все эти документы необходимо перевести, нотариально заверить и затем апостилировать нотариальный перевод. Однако на этом этапе некоторые банки могут согласиться на перевод, заверенный только печатью бюро переводов.

В кейсе «Перевод финансовых пресс-релизов для QIWI» рассказали, как с помощью применения САТ-систем помогли сэкономить клиенту время.

Перевод договора для заключения сделки купли-продажи зачастую выполняется в несколько этапов. Иногда перед подписанием основного договора составляется декларация о намерениях и предварительных соглашениях. Этот документ обычно намного короче самого договора, а его перевод на два языка будет стоить в пределах 3000—10 000 ₽.

После этого подготавливается и подписывается сам договор. Часто оригинальный текст договора переводится, затем обсуждается сторонами, в него вносятся правки — таких этапов может быть несколько. Каждый раз обновленный текст необходимо перевести для обеих сторон.

Как и в случае с договором между покупателем и посредником, нет необходимости каждый раз переводить весь текст заново после внесения изменений. CAT-системы позволяют переводить только измененные части и комментарии. Это значительно экономит как время, так и деньги. А если переводчики утверждают, что нужно полностью перевести весь текст после изменений «чтобы избежать путаницы», стоит задуматься об их профессионализме.

«Часто оригинальный текст договора переводится, затем обсуждается сторонами, в него вносятся правки — таких этапов может быть несколько. Каждый раз обновленный текст необходимо перевести для обеих сторон».

Перевод основного договора обойдется примерно в 7000—20 000 ₽. Несколько итераций правок при использовании CAT-системы могут увеличить стоимость на 10—20%, в то время как без таких систем придется переводить договор с нуля, что увеличит затраты в 3-4 раза.

После заключения сделки могут возникнуть обстоятельства, требующие перевода документов. Например, для налоговой отчетности или если новый владелец захочет продать или реконструировать объект. В таком случае может понадобиться перевести, заверить и легализовать:

• документы, удостоверяющие личность;
• подтверждение происхождения средств на покупку;
• договор купли-продажи;
• документы об уплате налогов, связанных с недвижимостью, и другие документы.

Резюмируя

Выбор бюро. Для перевода, заверения и апостилирования я рекомендую обращаться в бюро переводов. Можно пойти в нотариальную контору, но в конечном итоге вы все равно обращаетесь в бюро, с которым работает нотариус. Это обычно немного дороже из-за комиссии нотариальной конторы.

В нашей практике много интересных и необычных кейсов — сложных, интересных, и с некоторыми из них можно ознакомиться на сайте.

Нет смысла обращаться к переводчикам при посольствах или консульствах. Это дольше и дороже. Например, профессиональное бюро выполнит такой перевод за два-четыре дня, тогда как в консульстве это займет одну-две недели и будет стоить на 20-50% дороже. Поскольку при покупке недвижимости визы не требуются, в услугах консульских переводчиков нет необходимости.

Язык. Обычно документы переводят на официальный язык страны, в которой их нужно подать. Например, для Германии — на немецкий, для Италии — на итальянский и так далее. Однако опытный посредник, имеющий контакты с местными нотариусами и банками, может договориться о переводе документов на английский. Это снизит затраты, так как переводы на английский часто дешевле других языков. Плюс покупателю, который обычно знает английский, будет легче следить за процессом.

Дополнительный плюс перевода на английский: если в будущем вам потребуются эти документы для другой страны, можно будет просто перезаверить их, а не делать новый перевод.

Качество перевода. Все профессиональные переводчики, бюро переводов и нотариусы относятся к своей работе серьезно, но я всегда настоятельно советую проверять перевод после получения.

Особенно это касается имен и фамилий: они должны совпадать с теми, что указаны в загранпаспорте, так как это международный документ, удостоверяющий личность. Если написание будет другим, могут возникнуть сложности. Также обязательно проверяйте корректность цифр и дат.

Подробнее о тонкостях перевода имен читайте в нашей статье: «Как переводить имена».

Перед тем как забирать готовый пакет документов, убедитесь, что все необходимые бумаги были использованы в процессе. Лучше всего заранее составить вместе с посредником, который сопровождает сделку, чек-лист, чтобы облегчить проверку документов перед их сбором и переводом.

Сроки и стоимость. Здесь все просто: начните подготовку документов заблаговременно, и сможете сэкономить. Часто покупатели откладывают переводы на последний момент, когда уже все становится ясно. Но внезапно выясняется, что на перевод, заверение и апостилирование требуется, скажем, две недели, а продавец и посредник подгоняют, чтобы не сорвать сделку. В итоге приходится платить за ускорение и рисковать тем, что в спешке могут возникнуть ошибки в переводах.

Как устранить проблемы и задержки при переводе юридических документов — вы можете узнать читайте в нашей статье тут.

Большинство документов для покупки недвижимости можно перевести заранее. И лишь документы с ограниченным сроком действия, такие как справка о несудимости или банковская выписка, стоит оставить на последний момент. Например, российская справка о несудимости действует полгода в некоторых странах, а в других — всего три месяца. Банковская выписка, как правило, актуальна только 30 дней.

Не переводите лишние документы. Этот совет может показаться очевидным, но на практике с таким случаем мы сталкиваемся регулярно. Клиенты из-за незнания или для перестраховки переводят множество ненужных бумаг, таких как квитанции за коммунальные услуги, налоговые документы за несколько лет, подробные банковские выписки за длительный срок, трудовые договора и прочие.

Если вам необходимо перевести документацию, обращайтесь к нам — мы с радостью поможем. Напишите нам на почту client@itrex.ru или через наш Telegram-бот.

Обычно это происходит, когда посредник не утруждает себя точными рекомендациями и говорит: «Несите все, что есть, вдруг пригодится». Но так поступать не стоит. Например, мы всегда предупреждаем клиентов, если видим, что некоторые документы можно не переводить. Конечно, если клиент настаивает, мы выполним работу, но всегда рекомендуем перепроверить необходимость перевода.

Если у вас есть сомнения по какому-либо документу, не стесняйтесь уточнить. Это касается как бюро переводов, так и взаимодействия с другими участниками сделки.